מכירה ורכישה של דירות מגורים וצמודי קרקע (קבלנים ופרטיים) מיד שנייה

עסקת רכישת דירה הינה העסקה הגדולה ביותר שאזרח מן השורה עורך בימי חייו, וברוב המקרים, העסקה מלווה גם בהתחייבות למשכנתא לשנים ארוכות.

בעסקה שכזו, יש לבצע בדיקות רבות בדבר מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס אותו מתכוונים לרכוש. להלן מספר דגשים אותם יש לבדוק בטרם קבלת ההחלטה בדבר רכישת הדירה וחתימה על הסכם למכירת דירה. חשוב להדגיש אין בעריכת בדיקות אלו כדי להחליף ליווי של עורך דין מומחה ובעל ניסיון בתחום המקרקעין.

משרדנו הינו משרד עו"ד מקרקעין המתמחה בתחום המקרקעין ומלווה לאורך שנים רוכשים ומוכרים של דירות החל משלב איתור הנכס, דרך עריכת הסכמי מכר ורכישה ועד לשלב של מסירת החזקה בנכס ורישומו כדין על שם הקונה.

 

צרו עמנו קשר כבר עכשיו לקביעת פגישות היכרות ללא כל התחייבות בטלפון 03-6444500 או בטופס יצירת הקשר שמשמאל.

 

הבדיקות שיש לבצע בטרם רכישת הנכס:

1. בקרו בנכס לפחות 3 פעמים: בשעות הבוקר, הצהריים והערב, זאת על מנת לבדוק גם את הסביבה של הדירה בשעות השונות של היום ואת הרעשים בסביבתה: מטוסים, אוטובוסים, בית ספר, התגודדות בני נוער וכיו"ב.
2. בדקו את כל מערכות הדירה שעובדות לשביעות רצונכם: בדקו שאין נזילה בקירות או בתקרות, שאין סימני רטיבות ששופצו רגע לפני ניסיון המכירה, הפעילו את האסלות בשירותים ואת ברזי המים הקרים והחמים בדירה, בדקו שיש חיבור לחברת הגז, בדקו את המזגנים במידה שיש, בדקו את החלונות שאין שברים בזכוכית ושכולם נסגרים היטב, במידה שיש תריסים חשמליים בדקו את כולם, בדקו שהחשמל עובד בכל החדרים, במידה שיש דוד שמש-וודאו שהדוד עובד, בררו מתי החליפו לאחרונה דוד שמש והאם עדיין יש אחריות, בדקו את ארונות המטבח וארונות הקיר וכו'.
3. במידה שיש לכם ילדים: בדקו קרבה לבתי ספר ולגני ילדים, האם צריך הסעות לבתי ספר, בררו היכן קופת החולים, היכן טיפת חלב, היכן מתקיימים החוגים לילדים, בררו על טיב בתי הספר בסביבה וכו'.
4. בדיקת נסח טאבו – במידה שהנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין יש לעיין בנסח טאבו עדכני ולוודא שמי שרשום כבעלים של הנכס הוא אכן המוכר, ולזהותו לפי תעודת זהות. יש לבדוק בנסח הטאבו שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה במידה שרשומים על הנכס ובכל מקרה, יש להתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום. ניתן להוציא נסח טאבו לפי גוש חלקה בלינק הבא: http://ecom.gov.il/Counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&language=he
5. בדיקת מחיר שוק של הדירה – בטרם תסגרו עם המוכר את מחיר התמורה עבור הדירה, כדאי לברר את מחיר השוק של הדירה ולברר בכמה נמכרו דירות דומות באותו בניין או באותו רחוב. ניתן להיעזר לצורך כך באתר של רשות המסים: https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/
6. בטרם פגישתכם עם עורכי הדין רצוי לסכם עם המוכרים – מחיר, מועדי תשלום, כיצד יבוצע כל תשלום, רצוי לציין אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא למימון הנכס ומועד מסירת החזקה. כל אלה צריכים להופיע בהסכם מכירת דירה שיכין לכם עורך הדין.
7. יש לבצע בדיקות נוספות רבות לגבי מצבו המשפטי של הנכס: האם הנכס בנוי כדין ואין נגדו צו הריסה, שאין חריגות בניה, שלא יתכנו שינויים בסביבת הנכס על פי התב"ע אולם בשלב זה כבר מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין מומחה בתחום.
8. יש לקחת בחשבון תשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה: מס רכישה, עלויות לקיחת משכנתא (אגרות לבנק, נוטריון, שמאי, אגרות לטאבו עבור רישום המשכנתא), אגרות לטאבו עבור רישום הערת אזהרה, עבור רישום משכנתא ועבור רישום העסקה, תשלום למתווך במידה שיש ותשלום לעורך דין.

 

שיעור מדרגות מס רכישה (החל מתאריך 16.1.2014) בגין "דירת מגורים יחידה", כלהלן*:

המדרגה	הסכום בש"ח	אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונה	1,527,210	0% פטור – אין מס
מדרגה שנייה	1,799,605	3.5% יחסי
מדרגה שלישית	4,642,750	5% יחסי
מדרגה רביעית	15,475,835	8% יחסי
מדרגה אחרונה	מעל הנ"ל ועד בכלל	10% יחסי

 

שיעור מדרגות מס רכישה (החל מתאריך 16.1.2014) בגין רכישת "דירה נוספת", כלהלן*:

המדרגה	הסכום (ש"ח)	אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונה	1,123,910	5%  מהשקל הראשון
מדרגה שנייה	3,371,710	6%  יחסי
מדרגה שלישית	4,642,750	7%  יחסי
מדרגה רביעית	15,475,835	8% יחסי

*השווי של מדרגות המס האמורות מתעדכן מעת לעת הסכומים הנקובים לעיל בתוקף עד ליום 15.1.2015

אם אתם בצד של המוכרים, עליכם לוודא כי הסכם למכירת דירה מכיל את הסעיפים הבאים:

פריסת התשלומים תתבצע במועדים עליהם סיכמתם.

הטלת סנקציות על הקונה במקרה והוא חזר בו ממההסכם.

סעיף המתיר לכם לבטל את הערת האזהרה במקרה והקונה ביטל את ההסכם.

 

המידע שלעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו תחליף לליווי עורך דין.

נשמח להעמיד לשירותכם את ניסיוננו הרב בייצוג רוכשים ומוכרים של דירות.

צרו עמנו קשר כבר עכשיו בטלפון: 03-6444500 לקביעת פגישת היכרות ללא כל התחייבות.