he-icon | en-icon | fr-icon

המשרד המוביל בתחום הנדל"ן, ייעוץ, השקעות נדל"ן וניהול נכסים

לפגישת היכרות ללא התחייבות: 03-6444500

תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין

iStock 000015803779Smallהאם אתה יורש של נכס במשותף עם עוד יורשים ומעוניין למכור את הנכס? האם אתה משקיע בנדל"ן בקבוצת השקעה ומעוניין לעזוב את הקבוצה? האם רכשת קרקע חקלאית במשותף עם משקיעים נוספים ומעוניין לפרק את השותפות?

הזכות לפרק את השותפות המקרקעין הינה זכות בסיסית, המעוגנת בחוק המקרקעין. אם כל השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, לא מתעוררת כל בעיה וההליך יהיה קצר ומהיר. אולם העניינים מסתבכים כאשר אחד השותפים מתנגד להליך הפירוק, שכן על פי החוק, נדרשת חתימתם של כל הבעלים בנכס על הסכם המכר.

משרדנו הינו משרד עו"ד מקרקעין בעל ניסיון עשיר בפירוק שיתוף במקרקעין, צרו עימנו קשר לקביעת פגישת היכרות ללא כל התחייבות בטלפון 03-6444500 או בטופס שמשמאל.

 

מתי קיים שיתוף במקרקעין?

שיתוף במקרקעין יכול להיות מכוח ירושה, דירת בני זוג נשואים או שיתוף מרצון במסגרת עסקת נדל"ן שיזמו מספר שותפים.

לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף"

אם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, ההליך יהיה קצר ומהיר: השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי וכולם יפעלו לפירוק חלק ומהיר.

 

מתי לא ניתן יהיה לפרק את השיתוף במקרקעין?

1. נכסים חריגים שאין לפרק בהם את השיתוף – ישנם נכסים חריגים, לגביהם תהיה עדיפות לבעלות משותפת, כגון: שביל גישה לשני נכסים, חלקים משותפים בבתים משותפים, וכדומה.

2. הסכם - אם נחתם בין השותפים מראש הסכם השולל או מגביל אפשרות לפירוק שיתוף – יוכל בית המשפט להורות על הפירוק רק שלוש שנים לאחר חתימת ההסכם, ורק אם הפירוק נראה לו מוצדק. אולם, אם אחד מהשותפים הקים מבנים כמו גדר או קרוואן במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, יכול כל אחד מהשותפים האחרים לבקש פירוק, גם אם ההסכם מגביל זאת.

3. חוסר תום לב – אם בית המשפט השתכנע כי התביעה לפירוק השיתוף הוגשה בכדי להתעמר ולהציק ליתר השותפים, והמעשה הינו בגדר "שימוש לרעה בזכות".

4. במידה שמעורבים קטינים - במקרים של פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג (שלא בהסכמה) שיש להם ילדים קטינים, החוק דורש להסדיר לקטינים מקום מגורים מספק, לפני שבית המשפט יאשר את המכירה של דירת המגורים.

 

ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בשתי אופנים:

פירוק בעין – הדרך העדיפה לפירוק השיתוף במקרקעין היא חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, במידה שזה אפשרי מבחינת אופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה: לדוגמא – כשמדובר בשני שותפים המחזיקים במשותף בנין בעל 8 דירות ששווין זהה, ניתן לחלק את הבניין וכל שותף יקבל 4 דירות בבניין. במידה שווי הדירות אינו זהה, בית המשפט יכול לקבוע, על פי חוות דעת מומחה, תשלומי איזון להשוואת החלקים הנפרדים של השותפים לאחר החלוקה, לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.

בדרך כלל, המקרקעין יועמדו למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת כספי התמורה בין השותפים, אך בית המשפט רשאי להורות על מכירה בדרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר.

למשל, אם אחד השותפים מעוניין להישאר בעליו של הנכס ומוכן לשלם שווי שוק לשאר השותפים. גם כשהשותפים מעדיפים לבצע התמחרות ביניהם, עליהם לשכנע את בית המשפט כי יש מקום לעשות כן מטעמי צדק ויעילות ולהוכיח שהליך המכירה יהיה מהיר יותר והתמורה לשותפים המבקשים את הפירוק תהיה גבוהה יותר מאשר במסגרת הליכי כינוס

חלוקה בשווי - במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין, או אם הוכח לבית המשפט שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, פירוק השיתוף המקרקעין יהיה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה המתקבלת מהמכירה בין השותפים.

עיננו הרואות כי אין צורך להיבהל ממה שנראה כהליך ביורוקרטי שכן, הזכות לפירוק השותפות במקרקעין הינה זכות בסיסית, המעוגנת בחוק ובפסיקה וזוכה לתמיכת הערכאות השיפוטיות. יחד עם זאת, מומלץ להתייעץ עם עורך-דין העוסק בתחום, שיסייע למצות כראוי את זכויות השותף שמבקש את הסעד ולמנוע ממנו הפסדים בטווח הארוך.

 

להלן לשון החוק המלא בנושא פירוק שיתוף במקרקעין:

חוק המקרקעין תשכ"ט-1969
פרק ה': שיתוף במקרקעין
סימן א': יחסי השיתוף
27. מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.

28. חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים.

29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.
(ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36.

30. (א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.

31. (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;
(3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.
(ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם.

32. (א) כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם.
(ב) שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין.

33. שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש.

34. (א) כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים.
(ב) תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים.

35. כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין.

36. חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף ניתנים לקיזוז.

סימן ב': פירוק השיתוף

37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון.
(ב) באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות.

40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).

41. (א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.

42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

43. בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים.

44. בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.

45. הוראות הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לענין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני אדם.

סימן ג': בניה ונטיעה במקרקעין משותפים

46. הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן - שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על אף כל הגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב'; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד' בשינויים המחויבים.

47. בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים.

48. היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שנתקבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין.

 

למשרדנו ניסיון עתיר שנים ומוכח בתחום תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין.

במידה שהנכם בעלים במקרקעין במשותף ומעוניינים להביא את השיתוף במקרקעין לידי סיום כפוי, הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ וליווי בהליכי פירוק השיתוף. הנכם מוזמנים לפגישת היכרות ראשונה ללא התחייבות וללא עלות.

הערה: האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או תחליף להתייעצות ספציפית עם עורך דין מומחה בתחום
הכותב הנו עורך דין ומגשר ומומחה בתחום המקרקעין, הבעלים של משרד עורכי דין פינקו-ברקן.

צרו קשר ללא כל התחייבות !

...