he-icon | en-icon | fr-icon

המשרד המוביל בתחום הנדל"ן, ייעוץ, השקעות נדל"ן וניהול נכסים

לפגישת היכרות ללא התחייבות: 03-6444500

עסקאות קומבינציה

iStock 000019551430Smallהאם קיבלתם בירושה חלקת אדמה ואתם מתלבטים איך למקסם את הרווח מהקרקע? או שמא אתם מתלבטים אם למכור את הקרקע ליזם או לבנות בעצמכם עליה? האם יש לכם בית צמוד קרקע ישן וקטן במרכז העיר ברחוב שסביבו בנייני מגורים וזהו צמוד הקרקע היחיד ברחוב? האם יש לכם קרקע שקיבלתם בירושה ואתם יודעים בוודאות שניתן לבנות עליה בניין דירות אך אין לכם את הניסיון והיכולת לנהל בעצמכם פרויקט כזה לבניה? האם אתם בעלים של גג שיש לו זכויות לבנית דירות נוספות בהתאם לתמ"א 38?

בדרך כלל, התמורה שתקבלו ממכירת הקרקע תהייה נמוכה מערך הקרקע בתוספת בנין הבנוי עליה פחות הוצאות הבניה. לכן כביכול, על מנת למקסם את הרווחים מהקרקע כדאי לבנות עליה ואז למכור, אולם, לא כל אחד יודע או יכול לנהל בעצמו פרויקט בניה, ולהשיג לכך את מימון הביניים עד למכירת הדירות, הגם שיש בכך סיכון לא מועט – ומה אם לא יצליח למכור את כל הדירות במחיר שציפה לו?

בכל אחד מהמקרים הנ"ל, ניתן למקסם את הרווח מהקרקע באמצעות "עסקת קומבינציה": זהו פתרון ביניים בין מכירת כל הקרקע תמורת מזומן ובין הסיכון הכרוך בבניה עצמית על הקרקע.

משרדנו הינו משרד עו"ד מקרקעין המתמחה בליווי בעלי מקרקעין בעסקאות קומבינציה, ובעל ניסיון עשיר בתחום, כמו גם בתחומים קשורים כגון ליווי קבוצות רוכשים, עריכת הסכמי מכר ורכישה ועוד.

צרו עמנו קשר כבר עכשיו לקביעת פגישות היכרות ללא כל התחייבות בטלפון 03-6444500 או בטופס יצירת הקשר משמאל.

 

מהי "עסקת קומבינציה"?

בעלי הקרקע מוכרים חלק מן הקרקע לקבלן, והקבלן בתמורה בונה על חשבונו את כל הדירות שניתן לבנות על הקרקע, גם את הדירות על החלק בקרקע שנותר בבעלות המוכר.
עסקה כזו מוגדרת "מכר חלקי".

דוגמא: אם בהתאם לתב"ע ניתן לבנות על הקרקע בניין בן 20 דירות, ובהתאם לתנאי העסקה, הוחלט בין הצדדים כי הבעלים מוכר 60% מן הקרקע לקבלן ונותר עם 40% מהקרקע. הקבלן יבנה על חשבונות את כל 20 הדירות בבניי. הבעלים יקבל 8 דירות והקבלן יקבל 12 דירות.

בדוגמא הנ"ל הבעלים נותר עם 40% מהקרקע, 40% זה "אחוז הקומבינציה".
ככל שהקרקע יקרה יותר, אחוז הקומבינציה גבוה יותר, והבעלים של הקרקע יוותר עם חלק יחסי גבוה יותר של דירות בפרויקט.

 

היבטי מיסוי בעסקת קומבינציה-חיסכון במס

בעסקת קומבינציה נמכרות רק חלק מהזכויות בקרקע ולכן המס הוא רק על החלק היחסי שנמכר. בעל הקרקע משלם מס שבח ומס מכירה רק על חלק ממכירת הקרקע - בדוגמא שלעיל: 60% והקבלן משלם מס רכישה רק בגין 40% מהקרקע.

לו היו המקרקעין נמכרים במלואם תמורת מזומן, היו המיסים משתלמים על מחיר כל המקרקעין.

אפשרות נוספת לעסקת קומבינציה – מכירת המגרש לקבוצת רוכשים

בעל הקרקע יכול למכור חלק מהמגרש במקום לקבלן – לקבוצת רוכשים, ולהזמין במשותף עם הרוכשים שירותי בניה של דירות על המקרקעין. כל אחד מקבוצת הרוכשים יקבל דירה.

 

יש כאן יתרון משיקולי מס:

כשקבלן מוכר דירה, המחיר שלה כולל, גם מע"מ על מחיר הקרקע, מחיר הבניה, ועל הרווח היזמי שלו, וכן מגלם גם את מס הרכישה ששילם עבור רכישת הקרקע.
אולם, כשהרוכשים קונים כל אחד רק חלק קטן מהקרקע ומזמינים שירותי בניה, הם ישלמו מע"מ רק על מרכיב עלות הבניה זאת, תוך שהם חוסכים את תשלום הרווח היזמי של הקבלן, ומשלמים מס רכישה רק על הרכיב של מחיר הקרקע. בדרך זו נחסך תשלום של מס רכישה על עלות הבניה ועל הרווח היזמי, וגם תשלום מע"מ על רכיב הקרקע ורכיב הרווח היזמי.

יש לתכנן את העסקה כך שבעל הקרקע לא ייחשב כמוכר דירות מגורים גמורות לרוכשים השונים.

נשמח להעמיד לשירותכם את ניסיוננו הרב בתחום עסקאות הקומבינציה בישראל.
צרו עמנו קשר כבר עכשיו בטלפון: 03-6444500 לקביעת פגישת היכרות ללא כל התחייבות.

צרו קשר ללא כל התחייבות !

...