he-icon | en-icon | fr-icon

המשרד המוביל בתחום הנדל"ן, ייעוץ, השקעות נדל"ן וניהול נכסים

לפגישת היכרות ללא התחייבות: 03-6444500

עסקאות פינוי בינוי

iStock 000005941836Smallהאם הנכם מתגוררים בדירת שיכון ישנה הנמצאת במרכז העיר? האם הביוב בבניין בו הנכם מתגוררים נסתם חדשות לבקרים? האם אתם מתביישים להזמין אורחים לדירתכם בשל מראהו המוזנח והמיושן של הבניין בו הנכם מתגוררים? האם ברצונכם לעבור דירה אולם אין די ממון בכיסכם לרכוש דירה חדשה?

ביכולתכם לשקול אופציה של ביצוע פרויקט "פינוי בינוי" לבניין, אשר, במסגרתו תקבלו במקום דירתכם הישנה, דירה חדשה בבניין חדיש ומודרני, עם חניה ומעלית, בדרך כלל גם מחסן ומרפסת וממ"ד. בנוסף קיימת אופציה של מימוש תמ"א 38.

משרדנו הינו משרד עו"ד מקרקעין המתמחה בליווי דיירים בעסקאות פינוי בינוי ובעל ניסיון עשיר בתחום.

צרו עמנו קשר כבר עכשיו לקביעת פגישות היכרות ללא כל התחייבות בטלפון 03-6444500 או בטופס יצירת הקשר שמשמאל.

 

מהי עסקת "פינוי בינוי"?

המדיניות הנוכחית מעודדת התחדשות עירונית והאצת פרויקטים שונים של 'פינוי-בינוי', כאשר לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס לבצע פרויקטים אלה.
עסקאות "פינוי בינוי" הינן עסקאות, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים ישנות לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם.

במסגרת העסקה, מקבלים הדיירים במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, גדולה מדירתם הישנה, בשכונה מודרנית, עם תשתיות מפותחות, על פי רוב לדירה יתווספו גם אלמנטים משביחי ערך נוספים, כגון ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן וכו'.

מבחינת היזם של הפרויקט – היזם יקבל זכויות בניה של דירות נוספות בבניין בהיקף של פי 3 או פי 4 דירות ממספר הדירות הקיימות.

מבחינת העיריה - העירייה עצמה משפרת את חזות העיר ומפתחת את התשתיות הסביבתיות של השכונה החדשה וזאת על חשבון היזם של הפרויקט שמתחייב לבצע את השיפורים במתחם ובסביבתו.

במהלך תקופת הבניה, נהוג שהיזם מממן לדיירים דמי שכירות לדירה חלופית, הדיירים גם זוכים להטבת מס בדמות פטור מתשלום "מס רכישה".

ככל שהקרקע יקרה יותר, כך יצטרך היזם לשלם "מחיר" גבוה יותר לדיירים: לעיתים הדיירים מקבלים גם תמורה כספית או מכשירי חשמל וכו' מהקבלן.

 

המקור החוקי לעסקאות "פינוי בינוי"

בשנת 2002 תוקן חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ונוסף לו סעיף 33א, המסמיך את הממשלה להכריז על שטח מסוים כעל מתחם לפינוי-בינוי, זאת לצורך בינוי או עיבוי בניה. דהיינו, ניתן להגדיל את זכויות הבניה בשטח שהוכרז כמתחם "פינוי בינוי" (באמצעות שינוי תב"ע), ומעניקים הטבות מס שונות על מנת לעודד יזמים ודיירי בניינים ישנים לבצע פרויקטים של "פינוי בינוי"

 

הרוב הנדרש כדי לאשר עסקאות של פינוי בינוי

נקבע בחוק כי די ברוב של 80% מבין בעלי הדירות כדי לקבל אישור לביצוע פרויקט של פינוי-בינוי. בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת 'פינוי-בינוי', או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם כתוצאה מהכשלת העסקה. דהיינו, דיירים המעוניינים לבצע עסקת 'פינוי-בינוי', ונתקלים בתופעה של "דייר סרבן" יכולים לתבוע דייר סרבן בתביעה נזיקית.

תביעות מעין אלו כבר הוגשו לבתי המשפט וניתנו פסקי דין כנגד הדיירים הסרבנים.

 

מדוע חשוב לקבל ייעוץ משפטי בעסקאות פינוי בינוי?

עסקת פינוי בינוי, הינה מבין העסקאות המורכבות והמסובכות מבין סוגי עסקאות המכר מקרקעין ועל הדיירים למנות מטעמם עו"ד מומחה בתחום, אשר ילווה אותם אל מול היזם ויבטיח את זכויותיהם הקנייניות, כבר בשלב של תחילת התהליך ועד לסיומו, עם קבלת הדירות. לעסקה היבטי חוק רבים ומגוונים בתחום תכנון ובניה, מיסוי, שמאות ושעבודים ובטחונות זאת, לצד היבטים מסחריים.

על היזם לספק בטחונות לדיירים, להבטיח את רישום זכויותיהם, לעמוד בלוחות זמנים, להשיג הכרזה על המתחם כמתחם "פינוי-בינוי". כמו כן, יש גם להגיע להסכמה עם היזם לגבי הדירות החדשות המובטחות לדיירים והשטחים והמתקנים הצמודים להן כגון: חניה, מחסן, ממ"ד, מרפסת וכו'. יש לבחור נציגות מוסמכת של הדיירים, לוודא שכל ההוצאות מוטלות על היזם ועוד.

גם לבחינת כדאיות העסקה והשיקולים לקבלתה או דחייתה על ידי הדיירים, נדרשת היערכות אסטרטגית וייעוץ משפטי הולם מעורך דין בעל ניסיון בתחום.

עורך דין מקרקעין, המתמחה בעסקאות פינוי בינוי, בעל ניסיון בייצוג דיירים, יסייע לכם בקבלת ההחלטה המתאימה, יפעל עבורכם להשגת התוצאות הטובות ביותר, אל מול היזם, ויוודא כי ההסכם מגן עליכם ומבטיח לכם את הבטוחות הטובות ביותר וילווה אתכם לאורך שלביו השונים של הפרויקט.

נשמח להעמיד לשירותכם את ניסיוננו הרב בתחום פינוי בינוי בישראל.

צרו עמנו קשר כבר עכשיו בטלפון: 03-6444500 לקביעת פגישת היכרות ללא כל התחייבות.

צרו קשר ללא כל התחייבות !

...