he-icon | en-icon | fr-icon

המשרד המוביל בתחום הנדל"ן, ייעוץ, השקעות נדל"ן וניהול נכסים

לפגישת היכרות ללא התחייבות: 03-6444500

ייעוץ במיסוי מקרקעין

iStock 000005941836Smallהאם שקלת להחליף את דירתך ואתה שואל את עצמך אילו מסים חלים עליך במכירת דירתך ורכישת דירה חדשה תחתיה? מהו המועד לתשלום מסים אלו? כיצד ניתן לדעת את גובהם של מסים אלו בטרם ביצוע העסקאות? האם חלים עלייך פטורים כלשהם? האם שקלת להעניק לילדיך דירה במתנה? בטרם תקבל החלטה או תבצע כל פעולה במקרקעין חשוב להיעזר בעו"ד מקרקעין הבקיא בתחום. ייעוץ שכזה עשוי לחסוך הון רב בתלשום מיסים.

בעת מכירת מקרקעין וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע, ובכלל זה דירת מגורים, חל על המוכר מס שבח, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, זהו המס המוטל על הרווח הנובע ממכירת המקרקעין. מס השבח יחול על מכירת דירות מגורים, מגרשים, מבנים מסחריים, משרדים ועוד אלא אם כן חל פטור מתשלום מס שבח.

על הרוכש של מקרקעין, יחול מס רכישה. גובה מס הרכישה תלוי בגובה התמורה המשולמת בגין המקרקעין וכן בסוג הנכס הנרכש. מס הרכישה משולם באופן מדורג ומשרד האוצר מעדכן כל שנה את גובה מדרגות מס הרכישה.

בהתאם לדין הקיים שרובו נכנס לתוקף החל מה-1 בינואר 2014 בוטלו חלק מהפטורים השונים מתשלום מס שבח במכירת דירה, ובהתאם לתיקון בחוק, ועל מנת להימנע מתשלום מס שבח, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום, תוך ניצול אחד הפטורים הקיימים כיום, או ניצול השיטה הלינארית, תוך קבלת הגנה הלינארית בהתאם לתיקון בחוק ההסדרים. את ההצהרה לרשויות מס שבח יש להגיש בתוך 40 ימים ממועד עריכת העסקה ואת המס יש לשם בתוך 60 ימים ממועד העסקה.

משרדנו מתמחה במיסוי מקרקעין ומלווה לאורך שנים רוכשים ומוכרים של דירות, קרקעות, משרדים וכו'.

צרו עמנו קשר כבר עכשיו לקביעת פגישות היכרות ללא כל התחייבות בטלפון 03-6444500 או בטופס יצירת הקשר שמשמאל.

בטרם חותמים על העסקה, יש לבצע בדיקה מקדמית האם קיים רווח על מכירת הדירה אשר בגינו יחול מס שבח. השבח הנו ההפרש בין מחיר מכירת הדירה ולבין מחיר רכישת הדירה, בצמוד למדד, זאת בקיזוז הוצאות הרכישה והוצאות שהוצאו בגין רכישת הנכס. למשל: עמלה למתווך בגין רכישת הנכס או שכר טרחת עורך דין, הוצאות שיפוץ, תשלומי אגרות ומסים ברכישה וכו'.

במידה שחל על העסקה מס שבח, יש לבדוק האם למוכר יש זכות למכור את דירתו בפטור ממס שבח.
תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא היות הדירה הנמכרת דירת מגורים מזכה.

דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר נמצאת בבעלות אדם פרטי –ולא חברה למשל, אשר שמשה בעיקרה למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (מעל 50% משטחה או 80% מהתקופה שבגינה מחושב השבח).

 

מסלולי הפטור ממס שבח החלים במכירת דירה דירת מגורים מזכה.

עד 31.12.2013 המוכר היה זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח אחת לארבע שנים בעבור מכירה של דירה אחת, ולא הייתה כל חשיבות למספר הדירות שהיו בבעלותו של אותו מוכר כל עוד ימכור רק דירה אחת בכל 4 שנים ולא הייתה גם חשיבות לכמה זמן מחזיק המוכר בדירה בטרם מוכר אותה.

החל מה-1.1.2014 בוטל פטור זה ובמקומו נכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק מיסוי מקרקעין– בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט להלן.

החל מיום 1.1.2014, על המוכר להיות בעל זכות בדירה 18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור אותה בפטור, וזו צריכה להיות דירתו היחידה. דירה זו תיחשב דירתו היחידה גם אם בבעלותו שליש מדירה נוספת. בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים בנוסף, גם אחזקה בדירת שנתקבלה בירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק, כך שבעל דירה יחידה ייהנה מהפטור גם אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה, דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת (וזאת בתנאי שהמוכר הוא צאצא או בן זוג של המוריש והמוריש לפני פטירתו היה הבעלים של דירת מגורים אחת.

כמו כן, מוכר דירה, תושב ישראל, יהא זכאי למכור שתי דירות בפטור ממס שבח, באופן חד פעמי, ובלבד שהמכירה הינה לצורך רכישת דירה אחת במקומן אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות.

בהתאם להוראת השעה לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים) מ- 2011, ניתן היה לקבל פטור עד ליום 5.5.2013 באופן חד פעמי על מכירת 2 דירות מגורים מזכות, זאת בנוסף לפטורים הרגילים שהיו קבועים בחוק. מאחר שתקופה זו הסתיימה, הרי שכל מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה צריך להמתין 4 שנים עד למכירה הבאה בפטור. אולם, החל מיום 1.1.2014, החלה תקופת המעבר בין הוראות החקיקה הקודמות להוראות החדשות, ותקופה זו תסתיים ביום 31.12.2017. בתקופת המעבר חלות 4 הוראות מעבר נוספות. בהתאם להוראות המעבר ניתן למכור דירה, בתקופת המעבר, תוך שימוש בחישוב המס הליניארי, ולמכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור ממס שבח בתקופה של 4 שנים.

לסיכום, יש לתת תשומת לב מרבית לפני ביצוע כל עסקה במקרקעין, לשיקולי המיסוי, והתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין ואשר בקיא בהוראות המיסוי החדשות. מעורבותו של עורך דין הבקיא בתחום קריטית כשמדובר על מיסוי, ועורך דין הבקיא בתחום יוכל לחשב את המסים לפני כניסה לעסקה, ולאפשר ללקוח לזכות בפטורים המגיעים לו על פי החוק ולמנוע מהלקוח הפתעות לא נעימות של תשלום לא צפוי של מס שבח או רכישה.

האמור במאמר זה מהווה מידע כללי בלבד, ואינו בא להחליף ייעוץ עם עורכי דין הבקיאים בתחום ואין להסתמך עליו כתחליף לייעוץ משפטי כאמור.

משרדנו מתמחה במיסוי מקרקעין ומלווה לאורך שנים רוכשים ומוכרים של דירות, קרקעות, משרדים וכו'.

צרו עמנו קשר כבר עכשיו לקביעת פגישות היכרות ללא כל התחייבות בטלפון 03-6444500 או בטופס יצירת הקשר שמשמאל.

לנוחיותכם להלן לינק לאתר של רשות המסים:
http://taxes.gov.il/realestatetaxation/pages/taxesmisuimekarkeinlobby.aspx

להלן לינק לסימולטור של רשות המסים לחישוב מס רכישה:
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx

לנוחיותכם להלן מדרגות המס לרוכש דירת מגורים יחידה:

עדכון מס רכישה 2014 – 2015

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) ו- 9(ג1ד)(3), להלן מדרגות המס על רוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.01.2014 ועד ליום 15.01.2015:
1. על חלק השווי שעד 1,517,210 ₪- לא ישולם מס.
2. על חלק השווי העולה על 1,517,210 ₪ ועד 1,799,605 ₪- 3.5%.
3. על חלק השווי העולה על 1,799,605 ₪ ועד 4,642,750 ₪- 5%.
4. על חלק השווי העולה על 4,642,750 ₪ ועד 15,475,835 ₪- 8%.
5. על חלק השווי העולה על 15,475,835 ₪- 10%.

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(1), להלן מדרגות מס רכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה), מיום 16.01.2014 ועד יום 31.12.2014:
1. על חלק השווי שעד 1,123,910 ₪- 5%.
2. על חלק השווי העולה על 1,123,910 ₪ ועד 3,371,710 ₪- 6%.
3. על חלק השווי העולה על 3,371,710 ₪ ועד 4,642,750 ₪- 7%.
4. על חלק השווי העולה על 4,642,750 ₪ ועד 15,475,835 ₪- 8%.
5. על חלק השווי העולה על 15,475,835 ₪- 10%.

הבהרה משפטית: המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. משרד פינקו ברקן ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות שינבעו משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה.

צרו קשר ללא כל התחייבות !

...