he-icon | en-icon | fr-icon

המשרד המוביל בתחום הנדל"ן, ייעוץ, השקעות נדל"ן וניהול נכסים

לפגישת היכרות ללא התחייבות: 03-6444500

בדיקת זכויות בנכס (לרבות במינהל מקרקעי ישראל ובחברות המשכנות), בדיקת עיקולים, משכנתאות, שעבודים, צווי הריסה וכדומה

iStock 000011589479Smallהאם החלטתם לרכוש נכס וכעת ברצונכם לבדוק את מצב הזכויות בנכס? האם הנכם עומדים לפני החלטה חשובה האם לרכוש קרקע וברצונכם לבדוק מי הבעלים הרשום של הקרקע?

רכישת נכס מקרקעין מהווה לעיתים לאדם מן הישוב, שאינו עוסק בנדל"ן, העסקה הכלכלית היקרה ביותר אותה הוא מבצע במהלך חייו. לפיכך, בטרם כניסה לעסקת מקרקעין יש להיעזר באיש מקצוע על מנת להימנע ממכלול הסיכונים הכרוכים בעסקה שכזו בכלל, ועסקת קבלן בפרט. עורך הדין יבדוק עבורכם את מצב הזכויות בנכס, יבדוק היתרי בניה ומצב תכנוני, יבדוק את הביטחונות והערבויות על מנת להבטיח את כספכם ועוד.

משרדנו הינו משרד עו"ד מקרקעין המתמחה בליווי וייעוץ עסקאות מקרקעין, עריכת הסכמי מכר ורכישה - בין אם העסקאות הינן לרכישת נכסים מקבלן או עסקאות לרכישת נכסים יד שניה.

צרו עמנו קשר כבר עכשיו לקביעת פגישות היכרות ללא כל התחייבות בטלפון 03-6444500 או בטופס יצירת הקשר שמשמאל.

 

במידה שהנכם רוכשים נכס מקבלן:

בדיקת הזכויות בקרקע – יש לעיין בנסח טאבו ולבדוק את זכויותיו של הקבלן בקרקע, האם הקרקע בבעלות הקבלן, האם רובצים שעבודים או עיקולים על הקרקע, האם רשומות הערות אזהרה, הפקעות, צווי הריסה על הקרקע וכו'. במידה שמדובר באדמת מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק את הסכמי הפיתוח, הסכמי החכירה והאם שולמו דמי היוון.

צווים שיפוטיים (צווי הריסה), ניתן להוציא נסח טאבו בלינק הבא:
http://ecom.gov.il/Counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&language=he

בדיקות אלו מאפשרות לדעת האם קיימים על הנכס שעבודים, משכנתאות, משכונות, האם רשומות הערות אזהרה על הנכס ומה טיבן, האם יש הכרזות מיוחדות על הנכס כגון אתר עתיקות וכו' והאם קיימים על הנכס עיקולים ו/או צווים שיפוטיים.

בדיקת המצב התכנוני וקבלת היתר בניה- יש לוודא שלקבלן היתר בניה כדין שהוציאה הרשות המקומית. יש גם לערוך בדיקות לגבי התב"ע התקפה, זכויות בניה נוספות, ייעודם של המקרקעין הסמוכים וכיו"ב.

בטחונות וערבויות לכספי התמורה –יש לוודא שכל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה מובטחים בהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות התשל"ה – 1974. בהתאם להוראות החוק, אסור לקבלן לקבל מעל 15% מהתמורה עבור הדירה אלא אם הבטיח את כספי הרוכש על פי אחת הדרכים הקבועות בחוק: רישום הערת אזהרה, מתן ערבות בנקאית וכו'.

בדיקת הקבלן - בקשו מהקבלן להציג בפניכם רישיון קבלן בתוקף לשנה. ודאו שהבנייה שמבצע הקבלן הן במסגרת סיווגו המקצועי ושהיקף הבניה הינו במסגרת סיווגו הכספי. מומלץ לבקר בדירות/בתים שקבלן זה כבר בנה ומסר, ולשוחח עם הרוכשים, האם הם מרוצים מהקבלן, האם מסר בזמן, האם עמד בהתחייבויותיו כלפיהם וביצע תיקונים כנדרש. ניתן לברר את סיווגו המקצועי והכספי של הקבלן בפנקס הקבלנים בלינק הבא:
http://www.moch.gov.il/rasham_hakablanim/Pages/pinkas_hakablanim.aspx

כמו כן, על הרוכש נכס מקבלן לדעת כי הוא רשאי להביא מהנדס בניין מטעמו לבדיקת הנכס במעמד קבלת המפתח לנכס וכן, יש לבדוק את אפשרויות מכירת הנכס בעתיד ולברר האם ואילו מגבלות מטעם הקבלן קיימות לגבי מכירתו בעתיד.

 

במידה שהנכם רוכשים קרקע יש לבצע את הבדיקות הבאות:

ייעוד הקרקע בעת הרכישה – יש לשים לב שבעת הרכישה ייעוד הקרקע אינו לשמורת טבע או לגן לאומי שכן ייעוד מסוג זה אינו משתנה לעולם.

מיקום הקרקע ביחס לאזורים בנויים – יש עדיפות להפשרת קרקעות הצמודות לאזור שכבר בנוי עם בניינים ותשתיות ולפיכך יש להעדיף רכישת קרקעות הצמודות לאזורים בנויים.

הפקעה – לאחר תהליך ההפשרה של הקרקע החקלאית הרשויות זכאיות להפקיע עד 40% משטח הקרקע לצורכי ציבור (כבישים, שבילים גנים וכו') מבלי לפצות את בעל הקרקע ואם נדרש לרשות יותר מ- 40%, אז על החלק שמעבר ל-40%, הרשות תפצה.

ביקור פיזי בשטח – יש לבדוק את מיקום הקרקע על יד ביקור פיזי בשטח, יש לבדוק שאין המדובר באתר ארכיאולוגי, בקרקע סמוכה לבסיס צבאי, או לתוואי של כביש, לתוואי של נחל או למפעל מזהם או שעובר במקום קו מתח גבוה למשל.

בדיקות ברשויות - שינוי יעוד הקרקע מקרקע חקלאית, תלוי במדיניות הקרקעית של המדינה, אשר בא לידי ביטוי בתמ"א 35 ובתוכנית המתאר המחוזית. לפיכך, יש לבדוק מהו הייעוד הנוכחי והעתידי של הקרקע. יש לבדוק גם במשרדי הוועדה המקומית ובאתר האינטרנט שלה, בוועדה המחוזית, במשרד הפנים, במשרד השיכון, במנהל מקרקעי ישראל וכן מהתקשור, מהן מגמות התכנון של הקרקע.

לסיכום, לכל עסקת מקרקעין קיימים היבטים רבים ומגוונים אותם יש לבדוק ולבחון בתשומת לב רבה וביסודיות לפני הרכישה. לצורך זה יש להיעזר בעורך דין אשר מכיר היטב את הפסיקה והחקיקה ובעל ניסיון עשיר בתחום.

צרו עמנו קשר כבר עכשיו לקביעת פגישות היכרות ללא כל התחייבות בטלפון 03-6444500 או בטופס יצירת הקשר שמשמאל.

צרו קשר ללא כל התחייבות !

...