he-icon | en-icon | fr-icon

המשרד המוביל בתחום הנדל"ן, ייעוץ, השקעות נדל"ן וניהול נכסים

לפגישת היכרות ללא התחייבות: 03-6444500

השפעת הגידול הטבעי באוכלוסיית ישראל

מדינת ישראל מנתה נכון חודש מאי 2014 על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‏‏, 8.18 מיליון תושבים.

במאי 1948 מנתה האוכלוסיה 806 אלף תושבים.

maamar1

ישראל נכללת בקבוצת המדינות המפותחות. ואמנם, לפי מרבית המדדים שבהם משתמשים כדי לקבוע אם מדינה מסוימת היא מפותחת או מתפתחת - ישראל נמצאת בין המדינות המפותחות. אבל בקצב גידול האוכלוסייה – ישראל יוצאת דופן בין המדינות המפותחות: בניגוד למרבית המדינות המפותחות האחרות, שאוכלוסייתן גדלה באיטיות, אוכלוסייתה של ישראל גדלה במהירות רבה.

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש גידול מתמיד באוכלוסיה. גם יחסית למדינות עניות יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של צפיפות, צפיפות "אמיתית" (גודל האוכלוסייה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האוכלוסייה השנתי.

רובנו מודעים לעובדה שישנו קשר הדוק בין שוק הנדל"ן למגורים לקצב גידול האוכלוסין. גידול אשר מוביל להגברת הביקושים לנכסים ומשליך על מחירם. על כן, מובן שכאשר ניגש לחפש את השוק הראוי ביותר להשקעה, נתייחס בייתר שאת לסעיף הגידול באוכלוסיה (הן גידול היסטורי, והן גידול צפוי). למעשה, זוהי הסיבה שרבים הם העסקאות בנכסים מניבים והמשקיעים אשר בוחרים לקנות במטרופולינים ולא בעיירות הפריפרייה.

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי). אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגמדים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

 

שיעור ילודה גבוה בישראל

ישראל היא מעצמה בתחום הילודה: לאישה הישראלית יש בממוצע 3 ילדים, מה שמציב אותנו במקום הראשון בשיעור הפיריון מבין כל מדינות אירופה. קרובות אלינו רק הנשים בטג'יקיסטן ובטורקמיניסטן.

 

עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות ובמשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות שכן, במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין יש צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשניה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירי הדיור.

 

הסתננות

בשנים האחרונות חדרו לישראל באופן לא חוקי לפחות שישים אלף מסתננים מאפריקה. זהו מספר המסתננים המוכרים ע"י רשות ההגירה, ויש טוענים שהמספר האמיתי גבוה הרבה יותר. המסתננים כמובן צריכים דירה, וכתוצאה מכך הביקוש לדירות בשכירות גדל, בעיקר בתל-אביב וסביבתה.

 

סיבות פוליטיות - נסיגות משטחי ארץ ישראל

בעקבות הנסיגה של ישראל מרצועת עזה וגוש קטיף, פונו ממנה כ-8600 תושבים יהודים ישראלים, מדובר בכ-2000 משפחות המהוות כ-פרומיל אחד מכמות משקי הבית בישראל.

הנסיגה מרצועת עזה יצרה ספקולציות על נסיגות משטחים נוספים. על-פי עמדה של לשכת השמאים, אם אכן יתבצע מעבר של תושבי יהודה ושומרון לתוך אזור הקו הירוק, יביא מעברם לעליית מחירי דיור שיכולה להגיע עד לכ־18% באזורים שבהם הם יתיישבו. מסתבר שהעלייה הצפויה במקרה של פינוי מתבטאת באופן חלקי כבר היום, בעליה ספקולטיבית במחירי הדירות.

 

שיווק הקרקעות לבניה אינו מספיק

נראה שמספר הקרקעות לדירות החדשות המשווקות בפועל על ידי מינהל מקרקעי ישראל, נמוך בכ 12,000 יחידות דיור מאשר אלו שהוצעו למכירה, מה שמעלה ספק רב לענין ירידות מחירים. נתון זה עלול לגרום למחסור בדירות חדשות בעתיד, ולפי כל חוקי הכלכלה המסורתיים, מחסור תמיד מוביל לעליית מחירים. לפי המחקר, בין 1990 ל–2010 שיווק המינהל בפועל כ–60% מהכמות שנדרשה ממנו בהחלטות הממשלה. ואולם אי העמידה ביעדי הממשלה, שאולי מעידה על ליקויים בהתנהלות המינהל וליקויים ממשלתיים באכיפת החלטות ממשלה על המינהל, אינה הפרמטר שלחץ על שוק הדירות לעלות מחירים. הבעיה של שיווק הקרקעות היא שהיקפי השיווקים הגיעו בשני העשורים האלה ל–55% בלבד מהגידול בכמות משקי הבית - מה שיצר גירעון שהלך וגדל בין הצורך בדירות למספר הדירות שהוקמו בפועל.

לסיכום - גידול מתמיד באוכלוסיה בישראל מהסיבות שפורטו לעיל, להבדיל ממדינות רבות באירופה בהן יש מצב דמוגראפי של ריבוי טבעי שלילי, תמיד יבטיח את המשך הביקוש לדיור מה גם שבישראל יש מרכז אחד (מדינת תל אביב) ורוב האוכלוסייה הצעירה רוצה לגור קרוב אליו.
גידול האוכלוסיה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים, תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה שליש מעלות הדירות באיזור המרכז ו-10% מעלות הדירות בפריפרייה. עבור בתים צמודי קרקע השפעת מחיר הקרקע כנראה גבוה יותר. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסיה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה.

משרדנו מספק את כל שירותי משרד עו"ד מקרקעין וכן שירותים של ניהול נכסים עבור משקיעים. צרו עימנו קשר עכשיו בטלפון - 03-6444500 לייעוץ ראשוני.

צרו קשר ללא כל התחייבות !

...